五環外放開限購，房姐房涼房價能漲嗎？環限

昨天有位粉絲問：房姐，五環外放開限購，購解我在大興的除后老房子能漲價嗎？

這個問題問得很到位，作為在北京房產市場摸爬滾打十幾年的房姐房涼老司機，我可以很負責任地告訴大家：政策調整必然帶來市場波動，環限但漲跌的購解邏輯遠比大家想象的復雜。

一、除后短期交易量上漲，房姐房涼這是環限鐵律

五環外放開限購，短期內交易量必然迎來一波爆發，購解肯定會是除后這個方向。

原因很簡單：被限購政策壓抑的房姐房涼外地購房需求會集中釋放，我手上經常會有外地的環限粉絲咨詢北京的房子，限購一放開，購解他們的購買力會立刻涌入市場。

從歷史經驗看，任何限購政策的調整都會帶來這種效應，2016年的930新政如此，2017年的317新政也是如此，市場從來不會辜負政策的引導作用。

但是能維持多久這個就說不好了！

二、漲價邏輯，區域分化將更加明顯

交易活躍不等于價格普漲，我的判斷是，五環外將出現更明顯的區域分化，強者恒強，弱者更弱。

優質區域依然稀缺，短期漲價邏輯成立，海淀北五環外的清河，西北旺，上地等有漲價邏輯，為什么呢？

1、學區價值，雖然不是頂級學區，但海淀的教育品牌效應依然存在！

2、產業支撐，中關村軟件園、上地信息產業基地的輻射效應不容小覷，這些區域的就業密度和收入水平為房價提供了堅實支撐！

亦莊板塊同樣值得關注。

經開區的產業集聚效應正在顯現，高端制造業和高科技企業的入駐為區域發展注入了強勁動力，雖然地理位置相對偏遠，但產業價值還是有的。

朝陽的東壩、新北苑、崔各莊一帶等區域也有一定機會，主要受益于朝陽整體發展規劃和交通配套的逐步完善，同時需要品質過硬。

結論：如果限購解除，以上個別區域短期內成交量會起來，價格“量價企穩且局部板塊出現漲幅”，但能維持多少判斷不準，長期還是要看經濟基礎！

三、供應過剩區域，漲價動力不足。

相比之下，房山、大興等區域的漲價邏輯就相對薄弱了。

這些區域最大的問題是供應過剩，房山有房山新城、長陽、良鄉等多個大型居住區，大興有亦莊新城、黃村、西紅門等板塊，新房供應量巨大，在供過于求的市場環境下，價格上漲缺乏基礎。

更關鍵的是，這些區域的產業支撐相對薄弱，大部分購房者依然需要到市區工作，通勤成本高，生活便利性一般。

四、老破舊房源，最大的輸家。

這里我要特別提醒持有五環外老破舊房產的朋友們，這次政策調整對你們來說可能是個壞消息，優質板塊還好，沖擊不會很大，但非優質板塊的老破舊小區，一定會受影響比較大。

同志們，你發現沒，國家今年的政策導向就是建“好房子”，在這種基調之下，對遠郊區的老破舊房子簡直就是“撲街式”碾壓。

首先，新房供應的豐富性會進一步擠壓老舊房源的市場空間，外地購房者進入北京市場，追求的是改善性居住體驗，在同等價位下，試想選擇老破舊小區的人會有多少呢？

其次，放開限購會觸發一波置換潮，原本住在老舊小區的業主看到市場活躍，也會考慮換房改善，這意味著老舊房源的供應量會大幅增加。

在房產價值鏈條中，老破舊房源本就處于底端，當市場選擇更加豐富時，這類房產的價值重估不可避免，說白了，就是會更便宜。

基于以上分析，我給出幾點建議：

如果你持有海淀北五環外、亦莊或朝陽優質板塊的房產，特別是品質較好的次新房，可以不必過度悲觀。

如果你持有其他區域的老舊房產，建議提前做好準備，該置換的盡早置換，該出手的不要猶豫，市場窗口期不會太長，短期波動一直都只是插曲。

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