五環(huán)外放開限購，房姐房涼房價能漲嗎？環(huán)限

昨天有位粉絲問：房姐，五環(huán)外放開限購，購解我在大興的除后老房子能漲價嗎？

這個問題問得很到位，作為在北京房產(chǎn)市場摸爬滾打十幾年的房姐房涼老司機，我可以很負(fù)責(zé)任地告訴大家：政策調(diào)整必然帶來市場波動，環(huán)限但漲跌的購解邏輯遠(yuǎn)比大家想象的復(fù)雜。

一、除后短期交易量上漲，房姐房涼這是環(huán)限鐵律

五環(huán)外放開限購，短期內(nèi)交易量必然迎來一波爆發(fā)，購解肯定會是除后這個方向。

原因很簡單：被限購政策壓抑的房姐房涼外地購房需求會集中釋放，我手上經(jīng)常會有外地的環(huán)限粉絲咨詢北京的房子，限購一放開，購解他們的購買力會立刻涌入市場。

從歷史經(jīng)驗看，任何限購政策的調(diào)整都會帶來這種效應(yīng)，2016年的930新政如此，2017年的317新政也是如此，市場從來不會辜負(fù)政策的引導(dǎo)作用。

但是能維持多久這個就說不好了！

二、漲價邏輯，區(qū)域分化將更加明顯

交易活躍不等于價格普漲，我的判斷是，五環(huán)外將出現(xiàn)更明顯的區(qū)域分化，強者恒強，弱者更弱。

優(yōu)質(zhì)區(qū)域依然稀缺，短期漲價邏輯成立，海淀北五環(huán)外的清河，西北旺，上地等有漲價邏輯，為什么呢？

1、學(xué)區(qū)價值，雖然不是頂級學(xué)區(qū)，但海淀的教育品牌效應(yīng)依然存在！

2、產(chǎn)業(yè)支撐，中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地的輻射效應(yīng)不容小覷，這些區(qū)域的就業(yè)密度和收入水平為房價提供了堅實支撐！

亦莊板塊同樣值得關(guān)注。

經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)正在顯現(xiàn)，高端制造業(yè)和高科技企業(yè)的入駐為區(qū)域發(fā)展注入了強勁動力，雖然地理位置相對偏遠(yuǎn)，但產(chǎn)業(yè)價值還是有的。

朝陽的東壩、新北苑、崔各莊一帶等區(qū)域也有一定機會，主要受益于朝陽整體發(fā)展規(guī)劃和交通配套的逐步完善，同時需要品質(zhì)過硬。

結(jié)論：如果限購解除，以上個別區(qū)域短期內(nèi)成交量會起來，價格“量價企穩(wěn)且局部板塊出現(xiàn)漲幅”，但能維持多少判斷不準(zhǔn)，長期還是要看經(jīng)濟基礎(chǔ)！

三、供應(yīng)過剩區(qū)域，漲價動力不足。

相比之下，房山、大興等區(qū)域的漲價邏輯就相對薄弱了。

這些區(qū)域最大的問題是供應(yīng)過剩，房山有房山新城、長陽、良鄉(xiāng)等多個大型居住區(qū)，大興有亦莊新城、黃村、西紅門等板塊，新房供應(yīng)量巨大，在供過于求的市場環(huán)境下，價格上漲缺乏基礎(chǔ)。

更關(guān)鍵的是，這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支撐相對薄弱，大部分購房者依然需要到市區(qū)工作，通勤成本高，生活便利性一般。

四、老破舊房源，最大的輸家。

這里我要特別提醒持有五環(huán)外老破舊房產(chǎn)的朋友們，這次政策調(diào)整對你們來說可能是個壞消息，優(yōu)質(zhì)板塊還好，沖擊不會很大，但非優(yōu)質(zhì)板塊的老破舊小區(qū)，一定會受影響比較大。

同志們，你發(fā)現(xiàn)沒，國家今年的政策導(dǎo)向就是建“好房子”，在這種基調(diào)之下，對遠(yuǎn)郊區(qū)的老破舊房子簡直就是“撲街式”碾壓。

首先，新房供應(yīng)的豐富性會進(jìn)一步擠壓老舊房源的市場空間，外地購房者進(jìn)入北京市場，追求的是改善性居住體驗，在同等價位下，試想選擇老破舊小區(qū)的人會有多少呢？

其次，放開限購會觸發(fā)一波置換潮，原本住在老舊小區(qū)的業(yè)主看到市場活躍，也會考慮換房改善，這意味著老舊房源的供應(yīng)量會大幅增加。

在房產(chǎn)價值鏈條中，老破舊房源本就處于底端，當(dāng)市場選擇更加豐富時，這類房產(chǎn)的價值重估不可避免，說白了，就是會更便宜。

基于以上分析，我給出幾點建議：

如果你持有海淀北五環(huán)外、亦莊或朝陽優(yōu)質(zhì)板塊的房產(chǎn)，特別是品質(zhì)較好的次新房，可以不必過度悲觀。

如果你持有其他區(qū)域的老舊房產(chǎn)，建議提前做好準(zhǔn)備，該置換的盡早置換，該出手的不要猶豫，市場窗口期不會太長，短期波動一直都只是插曲。

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