每一個(gè)樓花，拿地一年都是大興獨(dú)一無二的。這里是梧桐樓花網(wǎng)。

上周末，府沒大興發(fā)展梧桐府開盤了，有集悄無聲息地。中開

它沒有采取集中開盤，拿地一年也沒有儀式。大興只宣稱認(rèn)籌38套，梧桐金額3.1億元，府沒成交均價(jià)4.3萬元/平米，有集去化率10.56%。中開

這個(gè)數(shù)字，拿地一年恐怕墊底了北京樓市近年來的大興開盤銷售榜。

7月10日，梧桐梧桐府取得預(yù)售證。除了南區(qū)6#、7#外，其余12棟住宅樓、366套房源全部入市，預(yù)售均價(jià)4.93萬-5.07萬元/平米。

拿證翌日開盤，是很罕見的。與梧桐府拖沓的開發(fā)節(jié)奏相比，顯得十分反常。

它的拿地時(shí)間是2024年7月3日，今年2月18日公示了規(guī)劃平面圖，5月份樣板間正式開放。

且不說這個(gè)開盤成績(jī)?nèi)绾危豢雌渌幍拇笈d新城位置，未來的土地供應(yīng)量將無比龐大。

僅大興新城西片區(qū)，總建設(shè)用地1339.8公頃，地上建面1120萬平米，綜合容積率0.84。

在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，規(guī)劃居住用地97塊，占地面積301萬平米，規(guī)劃建面536.6萬平米，綜合容積率1.78。

如果按照梧桐府和旁邊興城之星的現(xiàn)有戶型段位計(jì)算，住宅供應(yīng)量在3萬至3.5萬套。

如此巨量供應(yīng)，誰會(huì)前去開發(fā)呢？

7月9日，中海集團(tuán)與北京大興區(qū)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，大概率越秀地產(chǎn)、招商蛇口和華潤(rùn)置地也會(huì)跟進(jìn)。（詳見《大興新城，中海要大干一場(chǎng)》）

這表明，大興新城的開發(fā)，開始加速了。

此背景之下，梧桐府一反常態(tài)的開盤速度，也就不足為怪了。

產(chǎn)權(quán)得房率82%起步

由于前期的開發(fā)速度慢，梧桐府等來了好房子政策。它設(shè)置了奇偶陽(yáng)臺(tái)、鄰里共享空間和風(fēng)雨連廊等。

奇偶陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)相比，各有利弊。前者全送、不能封閉；而后者則為半贈(zèng)送、有封閉可能。

梧桐府共有南北兩個(gè)區(qū)域，北區(qū)0003地塊與南區(qū)0011地塊之間，隔了一座公園。

北區(qū)比南區(qū)稍小，地上建面3.99萬平米，容積率1.6；南區(qū)為4.16萬平米，容積率1.7。南北兩區(qū)均規(guī)劃了8棟6-10層洋房，布局也十分類似，共404套房源。

它有六款戶型：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

梧桐府的產(chǎn)權(quán)得房率很高，起步在82%以上。分區(qū)來看：

北區(qū)產(chǎn)權(quán)得房率最低的是5#，一棟6層洋房，為82.05%；其次是8#，8層洋房，為82.94%。這兩棟樓的戶型均為199平和205平。

其余段位的戶型產(chǎn)權(quán)得房率，均突破了84%，最高為6#的84.54%，為一棟10層建筑，邊戶222平米，中間戶216平米。

南區(qū)取證的5棟住宅中，產(chǎn)權(quán)得房率最低的也是5#，為82.76%，同樣為199平和205平戶型。

其余面積段同樣超過84%，最高為3#84.66%，邊戶為173平，中間戶168平。

與產(chǎn)權(quán)得房率多少對(duì)應(yīng)的，是預(yù)售價(jià)格的高低。

北區(qū)和南區(qū)5#的預(yù)售均價(jià)，也同為整個(gè)小區(qū)最低，分別是4.925萬元/平、4.953萬元/平米。

整個(gè)小區(qū)最高的房?jī)r(jià)是北區(qū)2#，為5.07萬元/平米，南區(qū)則為1#5.04萬元/平米，這兩棟樓位216平和222平戶型。

按照它4.3萬元/平米的成交均價(jià)，所有戶型的實(shí)際成交價(jià)格，至少打了9折以上。

戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩

梧桐府的戶型設(shè)計(jì)，中規(guī)中矩。

尤其是200平米以上段位，沒有設(shè)計(jì)成南向4面寬，會(huì)成為不少購(gòu)房者心中的遺憾。（詳見《這座平民豪宅，蒙上了一層陰影》）

花姐拿梧桐府222平和隔壁興城之星230平戶型作個(gè)對(duì)比，不考慮贈(zèng)送尺度的情況下，二者有不少差距。

先來看看硬性數(shù)據(jù)：

1、進(jìn)深面寬比。興城之星是0.6，梧桐府是1；興城之星面寬20米，梧桐府只有13.95米；

2、客廳。梧桐府只有6米，興城之星達(dá)到8米。在動(dòng)線等方面，后者也是強(qiáng)于前者。

再來看看居住體驗(yàn)：

1、通透性。梧桐府為四葉草戶型，北面是廚房；興城之星的廚房在側(cè)面，完全南北通透；

2、次臥。梧桐府次臥的私密性較差，從陽(yáng)臺(tái)可以看臥室內(nèi)，臥室也沒有落地窗，比較壓抑；

3、家政間。梧桐府沒有獨(dú)立的家政間，洗衣機(jī)在公衛(wèi)外面；興城之星有獨(dú)立的家政間，還有一個(gè)保姆獨(dú)立進(jìn)出的門；

4、玄關(guān)。梧桐府一重入戶，興城之星二重入戶。

當(dāng)然，要考慮贈(zèng)送面積的話，大興發(fā)展梧桐府在陽(yáng)臺(tái)的加持下，要遠(yuǎn)超于興城之星。

日照采光良好

關(guān)于梧桐府的日照情況，花姐特意查看了它冬至日的表現(xiàn)，具體如下：

早上9:00。北區(qū)3#東邊單元4層及以下、4#西邊戶4層及以下和東邊戶、6#東單元4層及以下，及7#中間和東單元3層往下，有遮擋。

南區(qū)3#中間和西單元3層以下、4#東單元全部和西單元2層以下、6#東單元6層以下會(huì)見不到陽(yáng)光。

中午12:00。整個(gè)小區(qū)全部無遮擋。

下午2:00。南北；兩區(qū)除了6#西邊戶少部分戶型，以及部分樓棟的一二層外，其余無任何遮擋。

下午16:00。北區(qū)1#大部分樓體、2#和8#3層及以下、6#中間及西單元6層及以下，會(huì)見不到陽(yáng)光。

南區(qū)受影響最大的為2#，除了最上面的6、7層，都會(huì)被來自4#的陰影遮住。

整體上看，梧桐府的日照表現(xiàn)不錯(cuò)。

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