1，石景山璟先說下對石景山樓盤的悅長整體感覺，過往石景山的格評房價在城六區里是偏低的，后來被拉上來，石景山璟靠的悅長是石景山的新盤，從六萬左右的格評單價一直拉到近八萬的價格，很長時間里，石景山璟石景山的悅長新盤價格維持在7萬以上，那是格評一個一眼貴的時代。誰買誰冤大頭。石景山璟

現在隨著北京樓市的悅長整體調整，石景山的格評價格也陸續降了下來，新盤璟悅長安，石景山璟算是悅長石景山的第一個好房子項目，所謂的格評好房子，最主要的點就在于得房率變高了，其它的我覺得都是虛的。

璟悅長安的開盤價在6萬左右，跟過去石景山普遍7萬的時代相比，這個價格算是安全很多，再加上好房子加持，得房率增加了至少5-10%，同樣價格下，得房率增加相當于價格變低了。

所以總的感覺下來，如果原來的樓盤（低得房率）都還維持在6萬以上的話，都偏貴。

璟悅長安這種高得房率項目，6萬左右的價格，算是當下的市場價。不能算貴。

這是一個大概的感覺。

2，璟悅長安的得房率應該在85-95%區間

3，周邊資源：交通，緊鄰未來要開通的一號線支線體育場南街站，算是很大的加分項。

教育資源，我覺得中游以上，新建校，大概率是景山分校或京源分校，在石景山排在前幾，小學+初中，基本上就解決了。

商圈資源，由于周邊新盤多，商業資源沒有完全起來，總體感覺上還比較荒，但位置離長安街延長線不算遠，周邊的樓盤數量也不錯，總體還可以吧。

4，樓盤本身。

有會所，算個加分項。

園林綠化這些，各個新樓盤各有優劣勢，秒殺多數二手房。

兩年后交房，這對于當下市場狀態來說，算是一個不利因素，但現狀就是如此。

戶型以剛需+剛改為主，最大的面積133平米

5，樓盤對標：

旁邊的成熟盤融景城對標，我覺得正好。學區差不多。

融景城目前的成交價，89平米的房子，成交價500萬左右，單價5.62萬；

和融景城相比，璟悅長安的品質更高、得房率更高、精裝修，成交單價按6.2萬算。

簡單拆解下：裝修按2000/平米，得房率折掉5%就是5.89萬；這樣綜合算下來是5.69萬/平米。得到的是更好的戶型和更好的品質。劣勢在于期房。

大概如此。

其實璟悅長安出來后，融景城沒有性價比了。

6，市場因素：

整體市場是往下走的趨勢，我們分析的是靜態的價格，即：當下新房二手房的對比。但市場整體下行的趨勢，短期暫時看不到停下來的跡象，如果動態去看，這個樓盤只是相對安全，沒有絕對安全，疊加上期房的問題，所以大家在買之前要綜合權衡。

1）如果這個盤目前是二手房，那性價比非常高；

2）這個盤2年后交房后，賣價大概率會跌破新房價，不要指望增值。

總體評價，在當下市場里，算是個不錯的項目。

現在這個盤沒有上渠道，大家買的話可以自行去售樓處買。

銷售說，后期開盤的幾個樓的賣價肯定比當下高，我說，你怎么能保證，當下的市場很差。她其實也不知道。銷售話術。

后續上了渠道，想要通過我們渠道買的可以微信溝通。

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