北京章哥，北京房地產從業20年，買房通曉業內門道，理清我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。購房

一

Q:

請問，建議我老公是北京北京順義人，我是買房外地的，他家有宅基地，理清一直有拆遷的思路說法。但我們在望京工作，購房想買房帶孩子在望京上學。建議一，北京如果買房必須遷戶口才能上學嗎？買房二，上了學還必須保留戶口在這套房里嗎？理清我們怕耽誤拆遷時的回遷房。三，首付260萬貸款1萬多點能買到學區房嗎？如果可以是哪種的？

A：

1、不遷也行，但報名時的順位就靠后了。學位充足的情況下能對口入學，不充足的話說不好了，有被調劑到其他學校或校區的可能。或者說房籍+戶籍=基本穩妥，只有房籍的話不太穩妥。

2、如果是進入九年制學校的話就不用保留戶口了，辦完上學手續之后就可以遷走。但如果不是九年制，而是小升初時還要辦一次對口中學的手續，那到時候就得有戶籍了。和幼升小同等情況，房戶合一最穩妥，只有房籍得到時候看情況。

當然這是朝陽以前的流程，這兩年的我沒問，現在小升初是否還需要再審核一次我不太清楚，問問教委吧。

3、1萬多的月供，多多少啊？算1.2萬吧，對應250萬左右貸款，買500萬左右的房子，在望京能買老房的小兩居。比如陳分的學區房，典型的就是利澤西園，基本就是這個價格。

僅供參考。

二

Q:

請問，您說租金收益率比銀行定期存款高，有買房投資的想法咨詢，還請您幫忙看看,謝謝。

預算總價300-400w，公積金貸款100到150，在新北苑板塊住習慣了,計劃在朝陽或昌平17號線沿線交通便利的小區。預算不高，當前主要看了天通苑東二區，新北苑中鐵國際城，老北苑朝來綠色家園蘊實園，望京南湖中園二區這幾個小區。計劃持有10年左右賣掉置換其他的，不自住，只考慮板樓南北朝向的，流動性差的底層和頂樓也不考慮。

天通東苑二區離地鐵近，13A，2025年底開通，看了下，2居掛牌300多點，3居掛牌400左右，租售比600左右。實地中介帶看了幾個，小區環境比較差，不是封閉小區，2001年的小區，外面看比較老舊了，戶型倒還可以。中介說出租和流動性還行，有些還是一類經濟適用房，還沒轉商品房，說網簽價低，貸款不會太高。

新北苑這個價位中鐵國際城只有南向一居和南北一居, 看了下南向1居，比南北通透客廳朝北的一居還貴，前者400不夠，后者有個特價400左右。新北苑房子是次新板塊好，租售比得700以上，原來聽中介說新北苑世華泊郡之前有國資委200套左右房子，6月要集中上市價格比較低，還想等著看看。現在中介說被業主熱線舉報了擾亂市場，近幾個月不會推出了。

朝來蘊實園是二類經適房，2006年左右房子，去年剛下房本，小區看著老點但比天通東苑好多了。但是房本不到2年，南北2居的掛牌430多，還要交稅比較多，并且網簽價低貸款少。預算不夠，而且稅費中介算了說比較高。這個小區了解不多，請章哥能幫忙說下小區情況。

望京南湖中園小區主要看了步梯樓南北小2居68左右，報價400多，2001年左右房子，看著也老點。但綠化小區環境比天通東苑好,小區里面比較安靜點, 交通到望京西和望京地鐵站都不遠。但中介說望京租房沒有原來好出租，韓國人和互聯網公司都走了不少，望京soho空置率很高，這個小區章哥了解么，能給說下么？謝謝。

大概就是這些情況，請章哥能幫忙分析這幾個小區看看給點建議。另外是否還有其他思路或小區推薦，再次感謝。

A：

1、我說的是“有部分小區的租金收益率高于同期銀行利率”，不是全部。北京現在租金收益的平均值也就是“接近同期存款利息”。這還是自己具體計算吧，不同的小區和戶型都不一樣。

2、具體房源我沒什么建議。不過提醒一句，您的看房有點兒亂，像是剛有個想法，還有點兒隨心所欲呢。

打個比方吧，相當于高考的分數不太高，常規建議是只考慮同檔次的學校。而您的思路是一二三本全都看，包括高價民辦校，甚至藍翔技校也在考慮范疇之內，即便是不談具體專業，是不是有點兒亂啊？未必合適，還是先想清楚自己的主要需求吧，免的浪費時間精力。

3、房產是分地段兒的，投資角度自然是地段兒好的占優，能理解吧？您現在是不太考慮地段兒，或者說范圍有點兒大，橫掃天下的氣勢。

然后房子也是分不同性質的，您現在看的有商品房，福利房（公房），保障房，安置房，雜了點兒。只能說是撿到籃子里都是菜吧，總價差不多，但營養和口味不太一樣。這是找的哪家中介啊，夠敬業的。

4、我推薦不了，再多就更亂了，還是先整理一下思路吧，磨刀不誤砍柴工，想明白了再行動。簡單說兩句吧，地段兒來講是新北苑更強，但對應的是租金收益率略低，甘蔗不能兩頭甜，然后是望京。但如果追求租金的話應該是天通苑占優，這具體計算房源吧。

另外一居室不可能做到通透，只能是南北，別聽忽悠。國資委的那是朝陽區的預留福利房，賣了是好事兒，別在乎這個。

僅供參考。

三

Q:

請問您對定慧寺的恩濟花園了解嗎？這小區怎么樣，優劣勢是什么？有學區溢價嗎？

A：

1、不算太了解，只是知道一些而已。

2、小區挺好的，商品房定位，有部分團購公房。當年的明星小區，開發商是北京大國企天鴻，質量很不錯，全北京的開發商都來參觀過。其中一個叫潘石屹的還買了一套呢，后來和張欣同居時就住在這里，結婚才搬走的。

3、優勢肯定是地段兒不錯了，鬧中取靜的洋房小區，學區也挺好。物業也曾經很好，全中國68個物業示范小區之一。

這些年可能弱點兒了，小區規模不大，物業費也不太高，物業公司沒什么利潤，維護水平也就不算太強了。不過這也沒什么特殊的，絕大多數小區都這樣兒。

再有的劣勢是戶型偏大，總價高，出手時的掛牌期應該有點兒長。年頭兒再長的話價格走勢有可能會偏弱一些。

4、學區溢價肯定有啊，租售比估計能1000左右，那溢價率就至少20%以上，在海淀算中等水平吧。

僅供參考。

借這話題聊兩句，很多人把恩濟莊歸為了定慧寺，不太對。因為恩濟莊的原名是“恩濟寺”，也是一座廟，那同行兒是冤家，兩座廟也沒有隸屬關系，所以這么歸屬不太合適。

傳統的說法是“八里莊的恩濟寺”，這是座“太監廟”，也就是太監退休之后的養老院，死后就埋在附近的太監公墓，跟中關村的意思差不多。

李蓮英的墓地就在附近，運動時期給刨了。具體位置是六一小學旁邊的總后干休所之內，當年的關帝廟據說還留著呢。

四

Q:

請問，這是我剛看到的寶島房價和房租，30平400萬的能租12萬，而我在光明樓30平的也400萬，卻才租6萬，僅僅是人家的一半，這還不夠扎心嗎？北京的泡沫還不夠大嗎？

A：

1、呵呵，這還真不夠扎心的。因為您只看到了表面，如果看到內心的話會扎的更狠。

2、簡單說吧，毛利和純利的關系您能理解吧？做生意最好注重純利，毛利沒什么意思。比如餐飲業毛利動輒70%，賣黃金的才不到10%，能說飯館兒比金店賺錢多嗎？

3、這帖子說的只是高雄大廈的房價和租金，但沒談持有成本啊。要知道寶島是有房產稅的，稅率1.2%，就算評估值很低，那常規也在一半0.6%左右，再低點兒按0.5%算吧，每年2萬。

另外全世界的租金都要繳納個稅，稅率一般是10-30%，按照15%算吧，1.8萬。

還有物業費，寶島普通住宅是平均100一坪（3.3平米，折合人民幣6塊多錢一平），30平10坪，每月1000，一年1.2萬新臺幣。按說這種高層公寓的物業費應該更貴，但就按這1.2萬算吧。

那如果剔除這些持有成本，那就是12萬-2-1.8-1.2=7萬了。和您北京這套房的年租6萬差距很大嗎？何況我這還是按最低房產稅和物業費算的，個稅也沒敢多算。

4、當然，您光明樓的這套房也是有物業費和取暖費的。物業費應該5毛吧？每月15塊錢一年180塊。取暖費是每年每平24就是720塊。咱到目前為止是沒有房產稅，租金稅也看租客是否愿意交。所以您這套房如果每年租6萬，就是到手59100，沒差多少吧？

5、而且再扎您的玻璃心一下，您這套房可是東城學區房啊，房價中是包含了30%以上的溢價的，甚至40%。

因為如果按照租金每月5000，在朝陽同等面積的公寓，比如東四環的炫特，那房價才250萬左右。租售比就是500，租金回報率2.4%，即便是減去物業費和取暖費，純收益也在2.3%。

而高雄的才只有7/400=1.75%，請問您覺得哪邊兒的收益更合適？哪邊兒的泡沫大？扎心不？

6、總之就這樣兒吧，不再扎心了，下次我爭取扎您的肺管子。

僅供參考。

五

Q:

請問，具體情況：我們是為了孩子結婚而合資交首付買房，裝修和月供由孩子們解決。因為女友沒有北京購房資格，用的我兒的，請問這購房資格價值多少？另外還月供時如果有我們的補貼，能否在房產證份額上體現出來？

A：

1、不是，我沒明白，既然是女方沒有購房資格，用的是您兒子的，那房本上就體現不了房產份額啊。或者說只能是私下協商，具體份額看雙方怎么聊了，但跟房產證沒關系。

2、購房資格價值多少？這沒標準，不能交易的東西根本就沒有價值，也不能聊。或者說曾經有過不合法的交易，有資格的幫別人代持房子，一般是10萬起步，最高不超過房價總額的3%吧。

3、另外常規來講，如果是二人婚后買房，那這就是夫妻共同財產，在沒有單獨約定的情況下一邊一半，包括貸款部分也是一樣。

您幫著還月供，那這一般不能分配房子份額。因為您這等于是借款或贈與，不是直接的還月供，那怎么聊房產份額啊。

也就是說，雖然是您幫著還月供，但這筆錢肯定是先打到兒子賬戶上，然后由他去還月供。那這筆錢既然不是直接打進還款賬號的，那除非是另有約定，否則跟房產沒關系。

僅供參考。

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