北京章哥，北京房地產(chǎn)從業(yè)20年，買房通曉業(yè)內(nèi)門道，理清我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。購房

一

Q:

請(qǐng)問，建議我老公是北京北京順義人，我是買房外地的，他家有宅基地，理清一直有拆遷的思路說法。但我們?cè)谕┕ぷ鳎彿肯胭I房帶孩子在望京上學(xué)。建議一，北京如果買房必須遷戶口才能上學(xué)嗎？買房二，上了學(xué)還必須保留戶口在這套房里嗎？理清我們怕耽誤拆遷時(shí)的回遷房。三，首付260萬貸款1萬多點(diǎn)能買到學(xué)區(qū)房嗎？如果可以是哪種的？

A：

1、不遷也行，但報(bào)名時(shí)的順位就靠后了。學(xué)位充足的情況下能對(duì)口入學(xué)，不充足的話說不好了，有被調(diào)劑到其他學(xué)校或校區(qū)的可能。或者說房籍+戶籍=基本穩(wěn)妥，只有房籍的話不太穩(wěn)妥。

2、如果是進(jìn)入九年制學(xué)校的話就不用保留戶口了，辦完上學(xué)手續(xù)之后就可以遷走。但如果不是九年制，而是小升初時(shí)還要辦一次對(duì)口中學(xué)的手續(xù)，那到時(shí)候就得有戶籍了。和幼升小同等情況，房戶合一最穩(wěn)妥，只有房籍得到時(shí)候看情況。

當(dāng)然這是朝陽以前的流程，這兩年的我沒問，現(xiàn)在小升初是否還需要再審核一次我不太清楚，問問教委吧。

3、1萬多的月供，多多少啊？算1.2萬吧，對(duì)應(yīng)250萬左右貸款，買500萬左右的房子，在望京能買老房的小兩居。比如陳分的學(xué)區(qū)房，典型的就是利澤西園，基本就是這個(gè)價(jià)格。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，您說租金收益率比銀行定期存款高，有買房投資的想法咨詢，還請(qǐng)您幫忙看看,謝謝。

預(yù)算總價(jià)300-400w，公積金貸款100到150，在新北苑板塊住習(xí)慣了,計(jì)劃在朝陽或昌平17號(hào)線沿線交通便利的小區(qū)。預(yù)算不高，當(dāng)前主要看了天通苑東二區(qū)，新北苑中鐵國(guó)際城，老北苑朝來綠色家園蘊(yùn)實(shí)園，望京南湖中園二區(qū)這幾個(gè)小區(qū)。計(jì)劃持有10年左右賣掉置換其他的，不自住，只考慮板樓南北朝向的，流動(dòng)性差的底層和頂樓也不考慮。

天通東苑二區(qū)離地鐵近，13A，2025年底開通，看了下，2居掛牌300多點(diǎn)，3居掛牌400左右，租售比600左右。實(shí)地中介帶看了幾個(gè)，小區(qū)環(huán)境比較差，不是封閉小區(qū)，2001年的小區(qū)，外面看比較老舊了，戶型倒還可以。中介說出租和流動(dòng)性還行，有些還是一類經(jīng)濟(jì)適用房，還沒轉(zhuǎn)商品房，說網(wǎng)簽價(jià)低，貸款不會(huì)太高。

新北苑這個(gè)價(jià)位中鐵國(guó)際城只有南向一居和南北一居, 看了下南向1居，比南北通透客廳朝北的一居還貴，前者400不夠，后者有個(gè)特價(jià)400左右。新北苑房子是次新板塊好，租售比得700以上，原來聽中介說新北苑世華泊郡之前有國(guó)資委200套左右房子，6月要集中上市價(jià)格比較低，還想等著看看。現(xiàn)在中介說被業(yè)主熱線舉報(bào)了擾亂市場(chǎng)，近幾個(gè)月不會(huì)推出了。

朝來蘊(yùn)實(shí)園是二類經(jīng)適房，2006年左右房子，去年剛下房本，小區(qū)看著老點(diǎn)但比天通東苑好多了。但是房本不到2年，南北2居的掛牌430多，還要交稅比較多，并且網(wǎng)簽價(jià)低貸款少。預(yù)算不夠，而且稅費(fèi)中介算了說比較高。這個(gè)小區(qū)了解不多，請(qǐng)章哥能幫忙說下小區(qū)情況。

望京南湖中園小區(qū)主要看了步梯樓南北小2居68左右，報(bào)價(jià)400多，2001年左右房子，看著也老點(diǎn)。但綠化小區(qū)環(huán)境比天通東苑好,小區(qū)里面比較安靜點(diǎn), 交通到望京西和望京地鐵站都不遠(yuǎn)。但中介說望京租房沒有原來好出租，韓國(guó)人和互聯(lián)網(wǎng)公司都走了不少，望京soho空置率很高，這個(gè)小區(qū)章哥了解么，能給說下么？謝謝。

大概就是這些情況，請(qǐng)章哥能幫忙分析這幾個(gè)小區(qū)看看給點(diǎn)建議。另外是否還有其他思路或小區(qū)推薦，再次感謝。

A：

1、我說的是“有部分小區(qū)的租金收益率高于同期銀行利率”，不是全部。北京現(xiàn)在租金收益的平均值也就是“接近同期存款利息”。這還是自己具體計(jì)算吧，不同的小區(qū)和戶型都不一樣。

2、具體房源我沒什么建議。不過提醒一句，您的看房有點(diǎn)兒亂，像是剛有個(gè)想法，還有點(diǎn)兒隨心所欲呢。

打個(gè)比方吧，相當(dāng)于高考的分?jǐn)?shù)不太高，常規(guī)建議是只考慮同檔次的學(xué)校。而您的思路是一二三本全都看，包括高價(jià)民辦校，甚至藍(lán)翔技校也在考慮范疇之內(nèi)，即便是不談具體專業(yè)，是不是有點(diǎn)兒亂啊？未必合適，還是先想清楚自己的主要需求吧，免的浪費(fèi)時(shí)間精力。

3、房產(chǎn)是分地段兒的，投資角度自然是地段兒好的占優(yōu)，能理解吧？您現(xiàn)在是不太考慮地段兒，或者說范圍有點(diǎn)兒大，橫掃天下的氣勢(shì)。

然后房子也是分不同性質(zhì)的，您現(xiàn)在看的有商品房，福利房（公房），保障房，安置房，雜了點(diǎn)兒。只能說是撿到籃子里都是菜吧，總價(jià)差不多，但營(yíng)養(yǎng)和口味不太一樣。這是找的哪家中介啊，夠敬業(yè)的。

4、我推薦不了，再多就更亂了，還是先整理一下思路吧，磨刀不誤砍柴工，想明白了再行動(dòng)。簡(jiǎn)單說兩句吧，地段兒來講是新北苑更強(qiáng)，但對(duì)應(yīng)的是租金收益率略低，甘蔗不能兩頭甜，然后是望京。但如果追求租金的話應(yīng)該是天通苑占優(yōu)，這具體計(jì)算房源吧。

另外一居室不可能做到通透，只能是南北，別聽忽悠。國(guó)資委的那是朝陽區(qū)的預(yù)留福利房，賣了是好事兒，別在乎這個(gè)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問您對(duì)定慧寺的恩濟(jì)花園了解嗎？這小區(qū)怎么樣，優(yōu)劣勢(shì)是什么？有學(xué)區(qū)溢價(jià)嗎？

A：

1、不算太了解，只是知道一些而已。

2、小區(qū)挺好的，商品房定位，有部分團(tuán)購公房。當(dāng)年的明星小區(qū)，開發(fā)商是北京大國(guó)企天鴻，質(zhì)量很不錯(cuò)，全北京的開發(fā)商都來參觀過。其中一個(gè)叫潘石屹的還買了一套呢，后來和張欣同居時(shí)就住在這里，結(jié)婚才搬走的。

3、優(yōu)勢(shì)肯定是地段兒不錯(cuò)了，鬧中取靜的洋房小區(qū)，學(xué)區(qū)也挺好。物業(yè)也曾經(jīng)很好，全中國(guó)68個(gè)物業(yè)示范小區(qū)之一。

這些年可能弱點(diǎn)兒了，小區(qū)規(guī)模不大，物業(yè)費(fèi)也不太高，物業(yè)公司沒什么利潤(rùn)，維護(hù)水平也就不算太強(qiáng)了。不過這也沒什么特殊的，絕大多數(shù)小區(qū)都這樣兒。

再有的劣勢(shì)是戶型偏大，總價(jià)高，出手時(shí)的掛牌期應(yīng)該有點(diǎn)兒長(zhǎng)。年頭兒再長(zhǎng)的話價(jià)格走勢(shì)有可能會(huì)偏弱一些。

4、學(xué)區(qū)溢價(jià)肯定有啊，租售比估計(jì)能1000左右，那溢價(jià)率就至少20%以上，在海淀算中等水平吧。

僅供參考。

借這話題聊兩句，很多人把恩濟(jì)莊歸為了定慧寺，不太對(duì)。因?yàn)槎鳚?jì)莊的原名是“恩濟(jì)寺”，也是一座廟，那同行兒是冤家，兩座廟也沒有隸屬關(guān)系，所以這么歸屬不太合適。

傳統(tǒng)的說法是“八里莊的恩濟(jì)寺”，這是座“太監(jiān)廟”，也就是太監(jiān)退休之后的養(yǎng)老院，死后就埋在附近的太監(jiān)公墓，跟中關(guān)村的意思差不多。

李蓮英的墓地就在附近，運(yùn)動(dòng)時(shí)期給刨了。具體位置是六一小學(xué)旁邊的總后干休所之內(nèi)，當(dāng)年的關(guān)帝廟據(jù)說還留著呢。

四

Q:

請(qǐng)問，這是我剛看到的寶島房?jī)r(jià)和房租，30平400萬的能租12萬，而我在光明樓30平的也400萬，卻才租6萬，僅僅是人家的一半，這還不夠扎心嗎？北京的泡沫還不夠大嗎？

A：

1、呵呵，這還真不夠扎心的。因?yàn)槟豢吹搅吮砻妫绻吹絻?nèi)心的話會(huì)扎的更狠。

2、簡(jiǎn)單說吧，毛利和純利的關(guān)系您能理解吧？做生意最好注重純利，毛利沒什么意思。比如餐飲業(yè)毛利動(dòng)輒70%，賣黃金的才不到10%，能說飯館兒比金店賺錢多嗎？

3、這帖子說的只是高雄大廈的房?jī)r(jià)和租金，但沒談持有成本啊。要知道寶島是有房產(chǎn)稅的，稅率1.2%，就算評(píng)估值很低，那常規(guī)也在一半0.6%左右，再低點(diǎn)兒按0.5%算吧，每年2萬。

另外全世界的租金都要繳納個(gè)稅，稅率一般是10-30%，按照15%算吧，1.8萬。

還有物業(yè)費(fèi)，寶島普通住宅是平均100一坪（3.3平米，折合人民幣6塊多錢一平），30平10坪，每月1000，一年1.2萬新臺(tái)幣。按說這種高層公寓的物業(yè)費(fèi)應(yīng)該更貴，但就按這1.2萬算吧。

那如果剔除這些持有成本，那就是12萬-2-1.8-1.2=7萬了。和您北京這套房的年租6萬差距很大嗎？何況我這還是按最低房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)算的，個(gè)稅也沒敢多算。

4、當(dāng)然，您光明樓的這套房也是有物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的。物業(yè)費(fèi)應(yīng)該5毛吧？每月15塊錢一年180塊。取暖費(fèi)是每年每平24就是720塊。咱到目前為止是沒有房產(chǎn)稅，租金稅也看租客是否愿意交。所以您這套房如果每年租6萬，就是到手59100，沒差多少吧？

5、而且再扎您的玻璃心一下，您這套房可是東城學(xué)區(qū)房啊，房?jī)r(jià)中是包含了30%以上的溢價(jià)的，甚至40%。

因?yàn)槿绻凑兆饨鹈吭?000，在朝陽同等面積的公寓，比如東四環(huán)的炫特，那房?jī)r(jià)才250萬左右。租售比就是500，租金回報(bào)率2.4%，即便是減去物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，純收益也在2.3%。

而高雄的才只有7/400=1.75%，請(qǐng)問您覺得哪邊兒的收益更合適？哪邊兒的泡沫大？扎心不？

6、總之就這樣兒吧，不再扎心了，下次我爭(zhēng)取扎您的肺管子。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問，具體情況：我們是為了孩子結(jié)婚而合資交首付買房，裝修和月供由孩子們解決。因?yàn)榕褯]有北京購房資格，用的我兒的，請(qǐng)問這購房資格價(jià)值多少？另外還月供時(shí)如果有我們的補(bǔ)貼，能否在房產(chǎn)證份額上體現(xiàn)出來？

A：

1、不是，我沒明白，既然是女方?jīng)]有購房資格，用的是您兒子的，那房本上就體現(xiàn)不了房產(chǎn)份額啊。或者說只能是私下協(xié)商，具體份額看雙方怎么聊了，但跟房產(chǎn)證沒關(guān)系。

2、購房資格價(jià)值多少？這沒標(biāo)準(zhǔn)，不能交易的東西根本就沒有價(jià)值，也不能聊。或者說曾經(jīng)有過不合法的交易，有資格的幫別人代持房子，一般是10萬起步，最高不超過房?jī)r(jià)總額的3%吧。

3、另外常規(guī)來講，如果是二人婚后買房，那這就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在沒有單獨(dú)約定的情況下一邊一半，包括貸款部分也是一樣。

您幫著還月供，那這一般不能分配房子份額。因?yàn)槟@等于是借款或贈(zèng)與，不是直接的還月供，那怎么聊房產(chǎn)份額啊。

也就是說，雖然是您幫著還月供，但這筆錢肯定是先打到兒子賬戶上，然后由他去還月供。那這筆錢既然不是直接打進(jìn)還款賬號(hào)的，那除非是另有約定，否則跟房產(chǎn)沒關(guān)系。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。

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