上半年，頭部房企拿地排名TOP100房企在土拍市場共耗資5065.5億元，家拿同比增長33.3%，地最自2022年以來出現(xiàn)罕見的頭部房企正增長。

但金額的家拿同比增長，是地最靠各城上架了大量城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊換來的。如果以住宅用地成交面積計算，頭部房企中指研究院統(tǒng)計的家拿300城住宅用地成交面積仍在繼續(xù)縮量。

同時，地最房企也在進(jìn)一步向重點一二線城市聚焦，頭部房企尤其是家拿北上廣深、杭州、地最成都等幾個熱門城市。頭部房企

未來，家拿樓市的地最基本盤在頭部20-30個城市。上半年，TOP20城市出讓金在全國的占比已經(jīng)超過65%，其它所有城市之和才占到1/3。

對于房企，樓市“戰(zhàn)場”空間變小了，在這些城市的土地市場上正面交鋒、硬碰硬不可避免。

一方面，頭部房企之間的競爭加劇，是頻頻推高優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率高企的主要原因，后果是：企業(yè)做項目的成本越來越高；

另一方面，“資金+操盤”實力稍弱，會很快被擠出第一梯隊。能讓房企跑贏的已經(jīng)不是某一年的爆發(fā)力，而是持續(xù)的資金續(xù)航和產(chǎn)品升級能力。

值得注意的是，TOP100房企權(quán)益拿地金額的中位數(shù)只有約20億元，TOP1的權(quán)益拿地金額，已經(jīng)達(dá)到了第30位的14.8倍。現(xiàn)在及未來，還有能力在多個城市群全面深耕的房企也就20家左右，在全國熱門城市多點開花已經(jīng)和80%的企業(yè)沒有關(guān)系了。

01 誰在發(fā)力

上半年權(quán)益拿地金額TOP10房企分別為：保利發(fā)展、中海、綠城、建發(fā)、濱江、華潤置地、金茂、招商蛇口、保利置業(yè)、越秀。

去年拿地TOP1是中海，今年上半年換成了保利發(fā)展。

2025年上半年房企權(quán)益拿地金額與面積TOP10

保利旗下兩家地產(chǎn)平臺同時進(jìn)入前十。為了保住銷售額行業(yè)第一的位置，還在繼續(xù)猛沖。

在四大都市圈，保利發(fā)展均重點下注，尤其是今年上半年新房市場表現(xiàn)更好的長三角和以北京為主的京津冀，今年上半年的拿地金額已經(jīng)大幅超出去年全年。

2025年上半年保利發(fā)展在各地拿地情況

另一家明顯在加速拿地的是中國金茂。

2025年上半年，金茂在土地市場花了261億元。對比一下，去年全年，金茂拿地才花了187億元。

6月27日一天內(nèi)，金茂在成都、杭州、合肥三城同時拿地，總地價達(dá)到51.44億元。其中，杭州原運河新城單元GS1004-9-2地塊的溢價率高達(dá)55.91%。

從拿地新增貨值的口徑來看，更能體現(xiàn)金茂“求上進(jìn)”的急迫感，全口徑新增貨值749億元，甚至還要壓中海一頭。

近幾年，中國金茂一度跌出千億陣營，行業(yè)排名下滑至第13位，成為率先從頭部陣營出局的央企。

現(xiàn)在，金茂終于爬出坑。今年以來金茂大動作頻頻，先是換帥，然后大刀闊斧調(diào)整組織架構(gòu)，將“總部-區(qū)域-城市”簡化為“總部-地區(qū)”兩級管理，華北區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)班子正職崗位人員職務(wù)一并免除，進(jìn)行管理換房。同時精簡城市公司，收縮聚焦。

今年輕裝上陣之后，開始在拿地和營銷端再度加速。作為有產(chǎn)品力積淀的企業(yè)，金茂的潛力如果能發(fā)揮出來，未來的業(yè)績排名一定會上升。

2025年上半年拿地TOP10房企全口徑新增貨值

上半年頻頻拿地刷屏的還有建發(fā)房產(chǎn)，它的半年拿地強度高達(dá)64.22%，在頭部陣營中，僅次于金茂、綠城。

在杭州、成都、重慶，建發(fā)房產(chǎn)接連拿下三個地王，成為新的“地王收割機”。其中，杭州地塊的溢價率高達(dá)115.39%，樓面價達(dá)到8.8萬/平米。

實際上，建發(fā)房產(chǎn)從5年前就開始拿地加速，2020年至今年上半年，權(quán)益拿地金額在行業(yè)中的排名分別為：13、10、4、4、5、4，近四年穩(wěn)定在行業(yè)TOP5中。

建發(fā)的風(fēng)格也傳遞給了同為廈門國資“三劍客”的象嶼、國貿(mào)地產(chǎn)。

象嶼地產(chǎn)今年上半年的拿地銷售比高達(dá)79.45%，8成的銷售額用來拿地，投資強度遠(yuǎn)超第一陣營企業(yè)。而國貿(mào)地產(chǎn)的拿地銷售比也達(dá)到了56.81%。

世茂、旭輝、中駿、陽光城、泰禾等民營“閩系”房企大退潮之后，建發(fā)、象嶼、國貿(mào)又接過了接力棒，高舉高打沖進(jìn)了上海、北京地產(chǎn)圈。

02 誰在收縮

敢于大膽拿地，通常會傳遞出兩個信號：一是企業(yè)的流動資金充足，有能力砸錢；二是企業(yè)有沖業(yè)績的意愿和目標(biāo)，愿意冒風(fēng)險拿金錢換增量。

相反，拿地少的房企，要么是財務(wù)狀況不支持，比如萬科。要么是企業(yè)之前的投資失誤，現(xiàn)在在調(diào)整節(jié)奏，比如華發(fā)。

2025年上半年，華發(fā)股份的權(quán)益拿地金額只有20億元，拿地銷售比個位數(shù)，在TOP10企業(yè)中顯得格格不入。

2025年上半年TOP10房企銷售、拿地情況

其實，華發(fā)從去年就開始在土地市場“踩剎車”了，只在上海外圍、西安等地零星拿了幾個地塊。總拿地金額甚至沒能近期行業(yè)TOP100。

華發(fā)沖得最猛的時候是2022年、2023年，這兩個年份的權(quán)益拿地金額分別為299億、280億，直接沖到了行業(yè)第10位。

其中，華發(fā)重倉的是上海，2022年華發(fā)在上海投了219.09億，占到年度總拿地金額的73.3%；2023年，華發(fā)又投了123億在上海，力壓中海、保利。

但之后華發(fā)就從土地市場淡出了。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因是華發(fā)的地沒有拿對。比如，華發(fā)在浦東周浦的項目華發(fā)觀瀾半島、松江洞涇的華發(fā)海上都薈這兩個項目都銷售不暢。賣得比較好的項目，如蘇河世紀(jì)、閔行顓橋華發(fā)四季半島、半島華庭分、古美華府，卻先后口碑坍塌，品牌形象受到影響。

今年，華發(fā)發(fā)生人事大震蕩，李光寧、張馳、俞衛(wèi)國、張延、羅彬等核心高管集體離職，公司迎來調(diào)整期，短時間內(nèi)無暇他顧。

一般拿地金額是銷售金額的三分之一為正常，低于這個數(shù)值，則說明現(xiàn)階段的拿地強度較低。

今年上半年，除了華發(fā)、萬科，越秀地產(chǎn)的拿地強度也低于30%。不過，越秀的操盤能力比較強，上半年權(quán)益新增貨值/全口徑新增貨值達(dá)到了約1：2.5，可以通過“小股操盤”，用產(chǎn)品力杠桿拉動更高的銷售額。

整體上看，除了個別的特殊情況，頭部企業(yè)的位置和策略已經(jīng)相對穩(wěn)定，且拿地強度普遍較高，重點一二線城市的樓市蛋糕大部分被它們完成切分。

隨著第一梯隊的房企還在高強度拿地，未來被擠壓的可能會是二三梯隊房企。它們會逐漸從之前的全國化布局縮回到幾個主要城市，甚至退至某一個區(qū)域。

03 誰有掉隊危險

地產(chǎn)行業(yè)，未來最大的變數(shù)在目前排名11-20位的企業(yè)。

這個序列的企業(yè)中，有近一半是之前經(jīng)營出現(xiàn)問題，業(yè)績掉下來的。比如，碧桂園、融創(chuàng)、綠地、金地。

還有近年在土地市場砸了大筆資金，但由于行業(yè)頭部位置競爭激烈，它們還沒能穩(wěn)定在第一梯隊的。比如濱江。

11-20位的房企情況非常撕裂，呈現(xiàn)出分化明顯的三級：

• 高強度拿地（濱江、保利置業(yè)）。濱江集團上半年全口徑銷售額431.6億元，權(quán)益拿地金額313億元，拿地銷售比達(dá)到了72.5%，超過所有TOP10房企；
• 正常拿地（鐵建、中建壹品）。包括中建系旗下的中建智地、中建東孚、中建玖合，未來都會是行業(yè)11-20位序列的最有力競爭者；
• 低強度拿地（龍湖、電建，等）。對于這些企業(yè)來說，前有強敵，后有追兵（中建系、象嶼、國貿(mào)地產(chǎn)），穩(wěn)住排名的壓力很大，很容易漸漸掉隊。

2025年上半年TOP11-20房企銷售、拿地情況

當(dāng)下拿地少的房企，未來會面臨更大的銷售壓力。找準(zhǔn)時機拿地，才能繼續(xù)留在牌桌上，熬到下一個周期。

中指院的另一組數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，20家代表房企的樣本中，一線城市銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長9.0個百分點至40.0%，二線城市貢獻(xiàn)了47.8%的銷售業(yè)績，兩者合計占比87.8%。

隨著一線城市的土拍競爭加劇，非頭部房企能否在二線城市找到市場空間，已經(jīng)是至關(guān)重要的生存戰(zhàn)略。

說明：文章中引用的房企銷售、拿地數(shù)據(jù)來自于克而瑞地產(chǎn)研究院、中指研究院

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