北京章哥，北京房地產(chǎn)從業(yè)20年，買(mǎi)房通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，理清我不做所謂的思路“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。購(gòu)房

一

Q:

我想請(qǐng)教您對(duì)良鄉(xiāng)大學(xué)城怎么看？建議我是2010年買(mǎi)的鴻順園，95平電梯樓花了110萬(wàn)，北京當(dāng)時(shí)被中介忽悠說(shuō)這里既有地鐵又有大學(xué)城，買(mǎi)房將來(lái)能趕上海淀學(xué)院路的理清發(fā)展。

但現(xiàn)在都2025年了，思路過(guò)了15年了，購(gòu)房這里房?jī)r(jià)才勉強(qiáng)翻一番，建議而我家親戚買(mǎi)在海淀的北京都漲了好幾倍了，買(mǎi)在朝陽(yáng)的買(mǎi)房也漲了至少兩倍，連我在豐臺(tái)總部基地附近的理清都漲的比大學(xué)城多，所以我經(jīng)常想不通是為什么。要說(shuō)大學(xué)城的交通和配套一點(diǎn)都不差，人口還更多，為什么會(huì)落后？

A：

1、人口還更多，未必吧。我不知道大學(xué)城板塊的人口密度，但一般來(lái)說(shuō)很難超過(guò)市區(qū)成熟板塊。否則如果密度高的話，一是很難吸引到想避開(kāi)人口稠密區(qū)的買(mǎi)房人群，二是如果密度高就說(shuō)明買(mǎi)房人多，那商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，人多的地方未必房?jī)r(jià)高，但價(jià)格走勢(shì)一般都不弱。

2、我覺(jué)得大學(xué)城挺好的。但您的這2010年的價(jià)格可能是買(mǎi)在高點(diǎn)的原因，是不是那年五六月份買(mǎi)的啊？否則如果是秋冬就不會(huì)這價(jià)格了，單價(jià)在1萬(wàn)以下才正常。

3、為什么價(jià)格走勢(shì)不如海淀？或許是因?yàn)楹５淼漠a(chǎn)業(yè)比較成熟，學(xué)生畢業(yè)之后在當(dāng)?shù)毓ぷ魃?，也吸引到了更多的買(mǎi)房人，從而推高了租金和房?jī)r(jià)。

而大學(xué)城周邊的產(chǎn)業(yè)可能略弱于海淀，大學(xué)生們畢業(yè)了也就離開(kāi)了，也就沒(méi)對(duì)房?jī)r(jià)起到什么拉動(dòng)作用。

也就是知識(shí)和學(xué)生多的地方未必就有錢(qián)，得是知識(shí)跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，賺到錢(qián)了才對(duì)經(jīng)濟(jì)真正有幫助。

4、其他的我也不知道說(shuō)什么，只能說(shuō)這就是現(xiàn)狀吧。不過(guò)大學(xué)城周邊的房?jī)r(jià)也沒(méi)您說(shuō)的這么弱，基本還是能跟上大盤(pán)走勢(shì)的。海淀之所以這些年漲得多，也有2013年后單獨(dú)漲出學(xué)區(qū)溢價(jià)的原因。

朝陽(yáng)這漲兩倍基本就是大盤(pán)走勢(shì)，不特殊。而您這套房我感覺(jué)是當(dāng)年買(mǎi)在高點(diǎn)了，否則如果是年底8000買(mǎi)的，那現(xiàn)在2萬(wàn)多，也差不多是漲兩倍了。當(dāng)然這是我的猜測(cè)，別當(dāng)真。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我的情況比較特殊。我家是2000年時(shí)西城區(qū)的拆遷戶，當(dāng)時(shí)因?yàn)槲壹液臀沂迨寮沂且粋€(gè)戶口本，我奶奶當(dāng)時(shí)也在，所以就用拆遷款買(mǎi)了一套房，回龍觀的大戶型頂層復(fù)式，我們兩家各50%產(chǎn)權(quán)，一家一層，奶奶住樓下，我家也在樓下。

后來(lái)是我奶奶走了，我叔家想賣(mài)房分家，但我父母沒(méi)同意。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)了，這種經(jīng)適房漲的少，我們賣(mài)掉的話不值錢(qián)，也買(mǎi)不了新房子。

之后我叔也沒(méi)說(shuō)什么，他家當(dāng)時(shí)有錢(qián)，所以自己買(mǎi)房搬走了，但把樓上給租了出去。我家雖然住著很別扭，但畢竟是我叔的產(chǎn)權(quán)，所以也沒(méi)說(shuō)什么。

但現(xiàn)在是我叔他們做生意賠了，現(xiàn)在又提出賣(mài)房，如果我們不答應(yīng)的話他就要把份額抵押了。所以我叔就兩個(gè)條件，要么賣(mài)掉房子分錢(qián)，要么他單獨(dú)抵押，我家住著就更別扭了。然后就是讓我們買(mǎi)下他的份額，我們不知道買(mǎi)下來(lái)是否合適？

A：

1、您叔叔應(yīng)該不能單獨(dú)抵押自己的份額吧？因?yàn)檫@兩人共有產(chǎn)權(quán)的房子。那無(wú)論其中一方想賣(mài)還是抵押，都必須經(jīng)過(guò)其他產(chǎn)權(quán)人的同意，否則辦不了手續(xù)，至少正規(guī)機(jī)構(gòu)不行。

但這只是理論上的情況，現(xiàn)實(shí)中如果人家想抵押的話也有辦法，找小額貸的公司借款就行。只要利息高，自然有人膽子大。

2、買(mǎi)下您叔叔的份額，我覺(jué)得沒(méi)什么不合適的。要不然就算您叔叔不抵押和出售，您家也得和樓上租客同在屋檐下啊，別扭不別扭？

另外我估計(jì)您叔叔的主要目的就是想讓你們買(mǎi)下，所謂的抵押不過(guò)是借口而已。因?yàn)榫退闼艿盅?，那也抵不了多少錢(qián)，畢竟您家有一半產(chǎn)權(quán)+居住呢。而如果您家買(mǎi)下的話，那價(jià)格肯定比抵押公司給的多。

所以這就跟您叔叔談價(jià)格吧，這對(duì)于您家來(lái)說(shuō)有主動(dòng)權(quán)，可以試著多砍砍價(jià)。如果能低于市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)來(lái)，那100%的產(chǎn)權(quán)就可以用市場(chǎng)價(jià)出手賺錢(qián)了。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我糾正您一個(gè)錯(cuò)誤，就是外地人在朝陽(yáng)區(qū)好學(xué)校買(mǎi)學(xué)區(qū)房，并不一定能對(duì)口入學(xué)，我就是失敗案例。前幾年買(mǎi)的人朝的芍藥居的，比不是學(xué)區(qū)的多花了100多萬(wàn)溢價(jià)，但是入學(xué)時(shí)直接被調(diào)劑了，錢(qián)白花。所以正確的說(shuō)法是只有學(xué)校對(duì)口的小區(qū)少的時(shí)候，外地人買(mǎi)房才有可能不被調(diào)劑。

A：

1、您說(shuō)的有道理，本來(lái)非京籍入學(xué)也不能100%進(jìn)入對(duì)口校，只是朝陽(yáng)區(qū)的概率高些而已，但沒(méi)人能保證，我也從來(lái)不敢把話說(shuō)死。

2、另外您既然是“前幾年”買(mǎi)的人朝，那就是趕上了入學(xué)的最高峰期唄，尤其是2021-2023那三年，入學(xué)孩子非常多。人朝又是熱門(mén)學(xué)校，房子賣(mài)爆了，京籍的還安排不過(guò)來(lái)呢，所以才開(kāi)了好幾個(gè)分校。也就是連京籍的房戶合一資格的都不敢保證本校，非京籍的自然就更不敢保證了。

3、不過(guò)明年開(kāi)始應(yīng)該就好的多了，入學(xué)的總?cè)藬?shù)減少了小一半，那就算人朝受追捧，入學(xué)人數(shù)也會(huì)下降。所以無(wú)論京籍或非京的入學(xué)概率都會(huì)提高，學(xué)區(qū)溢價(jià)則會(huì)下降，畢竟商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的。

4、另外學(xué)校對(duì)口的小區(qū)少，也未必能保證。陳經(jīng)綸帝景就對(duì)口一個(gè)小區(qū)，但小區(qū)大啊，所以學(xué)位在前幾年也緊張，同樣不敢保證。所以這還是看學(xué)位數(shù)量和入學(xué)人數(shù)的關(guān)系吧，跟幾個(gè)小區(qū)關(guān)系不大。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，你買(mǎi)的起萬(wàn)柳的豪宅嗎？上的起鼎石學(xué)校嗎？吃的起***的國(guó)宴嗎？反正我都消費(fèi)不起，那北京的繁華和我有毛關(guān)系？而且我相信99.9999%的人也都消費(fèi)不起，那你們激動(dòng)個(gè)啥？可如果一座城市的繁華和所有勞動(dòng)人民無(wú)關(guān)，這座城市所謂繁華的意義在哪里？

A：

1、看來(lái)您是個(gè)懂得獨(dú)立思考的人，很獨(dú)立。那就應(yīng)該明白，消費(fèi)本來(lái)就是自己的事兒，跟其他人無(wú)關(guān)。所以您沒(méi)必要問(wèn)我，我是否消費(fèi)的起也與您無(wú)關(guān)，沒(méi)義務(wù)通知您。

2、另外我不知在您獨(dú)立思考的認(rèn)知中，繁華的定義是什么？看來(lái)您認(rèn)為只有頂級(jí)的奢侈消費(fèi)才算繁華，只要消費(fèi)不起就意味著自己和繁華無(wú)關(guān)。

但我不這么認(rèn)為，任何一座城市都有廟堂與江湖，有奢侈也有簡(jiǎn)樸，有權(quán)貴也有平民，這才能決定整座城市是否繁華。那我作為城市的一份子，消費(fèi)屬于自己層次的煙火氣就很好了，不妄想也就不焦慮，過(guò)自己的平凡日子就挺好的?；蛘哒f(shuō)寧做太平犬，不做亂世人，這對(duì)于我來(lái)說(shuō)就算享受了繁華的紅利。

3、如果較勁的話，那除了吃喝拉撒之外，所有事都與您無(wú)關(guān)。包括將士們?cè)⊙硤?chǎng)+科學(xué)家芯片攻關(guān)+企業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)匯，和您都沒(méi)有直接關(guān)系。

但我覺(jué)得世間萬(wàn)物都是有聯(lián)系的。因?yàn)槲疑蠈W(xué)時(shí)學(xué)過(guò)《辯證法》，其中很重要的觀點(diǎn)就是“普遍聯(lián)系”，根本就不存在完全孤立的個(gè)體。

每個(gè)人都是一個(gè)點(diǎn)，可以獨(dú)立，但實(shí)際上都和周?chē)娜擞薪佑|，兩點(diǎn)就成為一線。而線多了就會(huì)交叉，從而形成了一個(gè)關(guān)系面，或是家族或是公司，也或許是“傻叉共振”，都行。而城市就是由各種的面組成的整體，這就是“點(diǎn)線面體”的關(guān)系，也正是城市的包容所在。

4、您可以對(duì)任何事都不激動(dòng)，麻木本來(lái)就是很多動(dòng)物的本能。比如豬狗，當(dāng)著它們的面屠殺同類(lèi)也不會(huì)激動(dòng)，因?yàn)樗鼈冋J(rèn)為與自己無(wú)關(guān)。很多人也如此，認(rèn)為外界的經(jīng)濟(jì)、司法、教育、醫(yī)療甚至是制度反腐都和自己無(wú)關(guān)，沒(méi)必要激動(dòng)，能躺平+吃喝拉撒才最實(shí)際。

不過(guò)您可能代表不了勞動(dòng)人民，人家也不會(huì)讓您代表的。他們或許因?yàn)閰⑴c了整座城市的建設(shè)而自豪激動(dòng)，但這是人家的事兒，與您有個(gè)毛關(guān)系？反正你也沒(méi)資格參與。

5、他們之所以激動(dòng)，其實(shí)就是因?yàn)槟f(shuō)的“意義”。而人類(lèi)之所以區(qū)別于動(dòng)物，就是因?yàn)槟苷业健吧囊饬x”，否則就是行尸走肉。

如果真的感覺(jué)不到這座城市的意義，那其實(shí)可以換一座，比如地獄就有十八層，提前去體驗(yàn)一下也沒(méi)什么不好的。

您可以先體驗(yàn)第一層的“拔舌地獄”，小鬼兒們一邊拔舌一邊罵，讓你丫再?gòu)U話！然后您會(huì)在“枉死地獄”里得到一套房的，畢竟哪里是專(zhuān)門(mén)給“不好好活著的人”安排的。

傳說(shuō)枉死地獄也沒(méi)什么恐怖的，沒(méi)有刀山火海這些酷刑，這里只有讓人難受。怎么待著都難受，無(wú)論干嘛都沒(méi)有意義。而且這里的產(chǎn)權(quán)年限據(jù)說(shuō)特別長(zhǎng)，一般都得幾十億年之后才到期呢。

此時(shí)您或許能明白，雖然繁華跟我沒(méi)關(guān)系，但煉獄卻是有關(guān)系的。此時(shí)或許也就找到了意義，那就是身在福中不知福，只有失去，才知珍貴。

僅供參考。

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