北京章哥，北京房地產(chǎn)從業(yè)20年，買房通曉業(yè)內(nèi)門道，理清我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。購房

一

Q:

請問，建議我是北京想把望京的一套老破大換成北七家的翡翠公園，單價差不多都是買房7萬多，面積和總價也差不多，理清但換來的思路是疊拼別墅，而且是購房下疊，帶精裝修，建議值不值？北京

A：

1、從居住角度來講肯定是買房值了。相當(dāng)于用一輛古董老爺車換了臺最新款的理清新能源，那駕乘體驗(yàn)就翻了N多倍唄，怎么都是值。

房子也一樣，如果不看地段兒和產(chǎn)品性質(zhì)，只說居住體驗(yàn)?zāi)菑?qiáng)多了，單車換了輛摩托。而且還是精裝，保護(hù)的好的話那就更占便宜了。

2、從投資性角度來說普通。因?yàn)榉慨a(chǎn)的價值由地段兒決定，至少是決定70%以上。那以望京的地段兒換到翡翠公園，地段兒價值就差了很多唄。

比較地段兒價值可以用最破的同等老破小，比如望京現(xiàn)在花家地的老小區(qū)5萬多吧，5.5萬。而北七家差不多的老小區(qū)2萬多3萬左右，說明兩個板塊的價值差了一半左右。

另外是產(chǎn)品，別墅類的到目標(biāo)為止，在北京的價格走勢都不太強(qiáng)，最好成績是跟上板塊大盤，不好的話那就是略有落后了，趨勢很難改變。

3、所以這就多考慮自住吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品。疊拼之類的不算投資性強(qiáng)的，就是自住為主。

僅供參考。

二

Q:

請問，海淀區(qū)的學(xué)生中有多少是老北京人家庭的后代？

A：

1、不知道，反正我家孩子上小學(xué)時全班38個孩子，按老師的說法是能聽懂北京話的就7/8個，能明顯聽出北京口音的就3/4個。我家孩子屬于能聽懂但不會說的，因?yàn)殡m然家里人說北京話，但周邊的基本都是普通話，孩子受到的影響更大。

2、另外按人口算個賬吧，海淀在第一次人口普查的時候是常住人口20萬，全國人口整整6億?，F(xiàn)在全國人口是14億，是當(dāng)年的2.33倍。如果這個增幅為標(biāo)準(zhǔn)，那海淀本地人才不到50萬。而海淀現(xiàn)在300多萬呢，其中80%以上都是后來的唄。

再有就是1980年時海淀人口80多萬，同時期全國人口接近10億，14億就是1.4倍，海淀按理說人口不應(yīng)超過120萬。但現(xiàn)在320萬，那就說明有200萬都是改開之后才來的，三分之二。

3、以萬柳板塊來說吧，剛解放的時候倆村子全加起來估計也到不了2000人。到奧運(yùn)前后六郎莊做拆遷規(guī)劃的時候我看過數(shù)字，戶籍人口4000多人，那假定萬泉莊也差不多的話，合計不過是1萬本地人。

但現(xiàn)在多少人??？按占地4.8平方公里算，每公里人口密度2萬人，那都得有10萬常住人口，本地人肯定超不過15%。

4、以上都是我估算的，對不對的自己判斷吧，歡迎指出我的錯誤，反正我也不改。

僅供參考。

三

Q:

網(wǎng)友問這到底是承重墻，還是壓住陽臺的配重墻？到底能不能拆？因?yàn)樗乙灿泻驼掌粯拥膲Γ恢毕氩鸬珱]敢動手呢。

A：

1、這是二次結(jié)構(gòu)的構(gòu)造柱，既不承重也不配重，拆了對房子安全沒有任何影響。

2、這種構(gòu)造柱在新房中很普遍，主要就是作為門窗結(jié)構(gòu)而建造的，作用是安裝門窗，或者說是拉住門窗的框架，要不然不好固定。圖中這個應(yīng)該是推拉門的，門都沒了還留著半堵墻干什么，拆了也就拆了。

3、判斷是不是承重墻主要看戶型圖，黑色實(shí)心的就是承重墻，空心的或其他顏色就都不是。如果沒戶型圖就看這棟樓是什么結(jié)構(gòu)的，新房基本都是框剪結(jié)構(gòu)，屋里的承重墻很少。老房磚混的那就只要是原來的墻就都算承重墻，最好哪個都別拆。包括陽臺配重墻，確實(shí)是壓住陽臺的。

另外也看看墻的厚度，承重墻肯定厚實(shí)，200mm以上。不是承重的就都是薄墻了，開發(fā)商都能省錢著呢。

4、真要是開拆了才起疑，那就看是什么建材和鋼筋密度，實(shí)心混凝土的厚墻基本都承重，像這種稀稀拉拉的細(xì)鋼筋+空心磚的就都不是，隨便拆。

僅供參考。

四

Q:

請問，2021年買的海淀知春路學(xué)區(qū)房老破小，高價接盤的已經(jīng)跌了不少，而且經(jīng)過測算還是有150萬的溢價比例，是不是應(yīng)該置換成沒有溢價的？我可以買600多萬的，還希望在海淀。

A：

1、如果確定用不上學(xué)位，那住著這套房就性價比不高了唄。150萬溢價，那這套房應(yīng)該在4/500萬吧，得到300來萬的居住體驗(yàn)，那150萬閑置，我覺得不劃算。而且就算是出租，溢價部分也是收不到租金的，因?yàn)樽饪鸵灿貌簧蠈W(xué)位。

2、但是否置換得看自己的想法了。房子是用來住的，如果住的舒服就留著唄，不套現(xiàn)也就無所謂賠賺了，早晚漲回來。即便是過了高峰期之后，溢價部分有可能受影響，那大概率也會在下一個人口高峰漲回來，當(dāng)然前提是真的還能出現(xiàn)人口高峰。

3、海淀的普宅是都有溢價的，因?yàn)槎紟W(xué)位，那就算最普通的學(xué)區(qū)也有學(xué)籍價值。這可以看旁邊學(xué)院路學(xué)區(qū)，溢價相對低的多，從房子差價上就能看出來。具體的溢價比例在看房時再計算吧，盡量選擇比例低的，不僅居住的性價比高，過了高峰期的保值風(fēng)險也小。

僅供參考。

五

Q:

請問，以您的經(jīng)驗(yàn)，500萬之內(nèi)是否能在海淀買到?jīng)]有學(xué)區(qū)溢價的房子，三居室或大兩居能改的，最好在北四環(huán)之內(nèi)，因?yàn)楣ぷ骱蜕蠈W(xué)都在西直門。要求是明廚明衛(wèi)，南北通透客廳朝南，雙衛(wèi)，小區(qū)環(huán)境好，停車位充足，保值方面以不落后北京大盤為標(biāo)準(zhǔn)。

A：

1、找房不是以誰的經(jīng)驗(yàn)的問題，而是市場上有沒有這種房的問題，有的話用不著經(jīng)驗(yàn)，沒有的話什么經(jīng)驗(yàn)也買不到。

2、以我的經(jīng)驗(yàn)來說，來到四環(huán)內(nèi)是不可能有這種房的。首先海淀所有的普宅都有溢價，只是比例高低的問題。

另外您這要求只能是商品房才能滿足，雙衛(wèi)+明衛(wèi)的三居室+南北通透，那肯定在100平以上了。500萬以內(nèi)的總價，那單價就是4萬多，那甭說海淀了，全北京四環(huán)內(nèi)都不好找，到回龍觀天通苑還差不多。

3、總之您這要求偏高了，高的還不少呢。而且又疊加保值要求，這就是悖論了，如果保值好，那怎么可能這個價格？如果有這價格的房子，那又肯定是保值不太好的唄?？稍谌思沂掷锬敲炊嗄炅硕急Ｖ挡缓?，到您手里怎么就能逆轉(zhuǎn)呢？

所以還是找中介問問吧，看他們是否能找到這種房源。另外我建議是別提這么高的要求，不僅找不到，而且還有可能被忽悠呢。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。

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