文|凱風

城市向何處去，來了最新定調來了。中央

日前，定調大洗中央城市工作會議指出，新輪城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的來了階段。

這是中央繼1962年、1963年、定調大洗1978年、新輪2015年之后，城市第五次召開全國層面的來了城市會議，規格之高、中央地位之重要可見一斑。定調大洗

10年前的新輪會議，拉開大規模棚戶區改造的城市序幕，“城市群發展”開始成為政策重心，對于城市發展和房地產市場都帶來深遠影響。

這一次，城鎮化、城市發展面臨兩個階段之變，意味著什么？

01

兩個階段之變，城市競爭格局再次生變。

城鎮化從“快速增長”到“穩定發展”，城市發展從“增量擴張”到“存量提質”，意味著“鋪大攤子”的發展模式行不通了。

改革開放以來，我國城鎮化突飛猛進，城市全面擴張，大基建、大投資、大地產，撐起城市經濟的繁榮。

許多城市習慣“以地謀發展”、“以債謀發展”的模式，借助“土地、房地產、金融”的三方循環，拼命擴大城市框架、做大土地財政，刺激經濟增長。

然而，城鎮化已到轉折點，傳統發展模式也遭遇了債務之困。

目前，我國城鎮化率已達67%，接近城鎮化增長S型曲線的頂部，即將從快速增長步入穩定發展階段。

一般而言，城鎮化低于30%為起步階段，30%-70%為加速階段，而超過70%則為成熟階段。

城鎮化速度越快，意味著人口向城市涌入的速度越快，城市自身的擴張動能越強，基建、地產、經濟的支撐面也越強，反之同理。

更何況，任何看似簡單的刺激式增長，在背后都標注了代價：土地是有限的，債務是要還的，投資收益是邊際遞減的……

當前，“土地、房地產、金融”的循環已經不復存在，“科技、產業、資本”的新循環正在建立。

面對兩個階段之變，轉變發展模式，告別基建、投資、地產依賴，已是當務之急。

02

城市群、都市圈，越來越重要。

會議提出，著眼于提高城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力，發展組團式、網絡化的現代化城市群和都市圈。

10年前的城市工作會議，強調了“城市群”的重要性，這一次則加上了“都市圈”，并多了“提高城市綜合承載力”的基調。

過去幾十年來，“鼓勵大城市擴張”還是“重點發展中小城市”，一直存在政策張力。

這一次頂層設計通過都市圈、城市群，將其統籌在一起。

我國的城鎮空間體系，由中心城市、都市圈、城市群構成“同心圓”結構，城市群最大，都市圈次之。

都市圈一般只有一個中心城市，以1小時通勤圈為范圍；城市群多數涵蓋多個都市圈，范圍普遍跨越省域。

但無論都市圈還是城市群，中心城市都是核心載體，而“提高城市承載力”，意味著不再過度限制大城市發展，而是強化其承載天花板，擴大人口承載力，發揮更大作用。

十四時期，我國規劃了19個國家級城市群，包括京津冀、長三角、大灣區三個世界級城市群，成渝、長江中游、中原、關中平原等國家城市群。

與此同時，我國共有30多個大型都市圈，目前已批復17個國家級都市圈，涵蓋廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶等重點城市。

無論都市圈還是城市群，都不再是個別城市的單兵突擊，而要與周邊地市形成聯動，實現“抱團發展”。

可以看到，都市圈內跨城地鐵已不鮮見，城市群內的產業飛地、科創飛地開始涌現，跨市跨省的規劃、產業、公共服務一體化也在順利推進。

在此背景下，大城市無序擴張受到限制，“強省會”模式受到空前挑戰，但“強都市圈”、“大城市群”卻在鼓勵范圍。

未來城市競爭，不再是單個城市之間的較量，而是都市圈、城市群的較量。

03

“分類推進”縣域城鎮化，意味著什么？

會議提出，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，繼續推進農業轉移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮協調發展。

縣域城鎮化，并非第一次提及。但核心不在于縣域作為城鎮化的新載體，而在于“分類推進”。

早在2022年，中央文件就已將縣城劃分為5類：

大城市周邊縣城、專業功能縣城、農產品主產區縣城、重點生態功能區縣城、人口流失縣城。

根據文件，要加快發展大城市周邊縣城，積極培育專業功能縣城，引導人口流失縣城轉型發展。

我國共有2800多個縣域，包括1800多個縣和縣級市，這是嚴格意義的縣城，但區位、資源、發展模式有別，縣城發展大相徑庭。

我國既有“富可敵市”的千億經濟大縣。2024年，千億GDP縣增加到62個，主要集中于江蘇、浙江、山東、福建等東部地區。

其中，江蘇昆山市、江陰市雙雙邁過5000億元大關，力壓烏魯木齊、蘭州等省會城市。

這些千億大縣，要么是大城市周邊縣城，如長沙縣、南昌縣；要么是資源大縣、家里有礦，如神木市、準格爾旗；要么是沿海產業強縣，如昆山、江陰、慈溪等。

然而，經濟大縣畢竟只是少數，人口流失縣城才是常態，而人口不足10萬的小縣更是多達200多個。

根據吳康教授團隊統計，在已公布數據的縣區中，2010—2020年常住人口減少的近1500個，其中約1240個為縣和縣級市，其中約有15.64%的縣域人口減少了20%以上。

顯然，經濟強縣獲得更大發展空間，但人口流失縣城必須主動強身健體，不能再走鋪大攤子擴張的老路。

對此，國家層面發布文件提出，“穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）”。

這意味著，一些人口流失縣城，或將面臨撤并調整的命運，參閱（人口收縮地區，要調整了？》

部分財政供養比例失衡的人口小縣，更要率先打破鐵飯碗，精簡編制已成常態。

04

沒有二次“棚改”，只有城市更新。

會議指出，高質量開展城市更新；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。

以“城市更新”為重點，意味著大建設告一段落，“以地謀發展”的傳統路徑難以持續。

這從多地“住房和建設局”更名“住房和城市更新局”就可見一斑。

新形勢下的城中村和危舊房改造，重點著眼的是內需和民生，而非經濟刺激和土地財政，這與此前的棚改有了實質性區別。

許多人還記得，10年前的棚改貨幣化，疊加樓市去庫存、1億人進城落戶，曾經帶動房地產市場空前繁榮。

因此，這一次城市會議召開之前，不少人寄望于“二次棚改”，渴盼新一輪大水漫灌能再次激活樓市，但相關定調并未超出預期。

畢竟，10年過去，人口、城鎮化、經濟基本面都已發生巨大變化。

居民杠桿率處在高位，住房市場整體飽和，供求關系更是發生巨大變化。

時代變了，房地產顯然不可能重回舊路，無論城中村改造還是舊城改造，都不會大干快上。

事實上，大水漫灌、大干快上，也未必有用了。

特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.