北京章哥，北京房地產從業20年，買房通曉業內門道，理清我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。購房

一

Q:

請問，建議園博園的北京園博嘉園怎么樣？我認為優勢是交通方便，雙地鐵即將開通。買房環境好，理清天然氧吧。思路有產業，購房好幾個大型產業園。建議而且還有中央直屬小區，北京這對帶動板塊內的買房配套和經濟有很大幫助吧？

另外既然是公務員小區，那將來的理清學區也應該不錯。我主要當然是自住，但也很看好這里未來的發展，您怎么看？

A：

1、我看也挺好的，各項的未來應該都很好。但最好也別期望值太高，畢竟一個新區板塊的發展是很漫長的，尤其是比較孤立的偏遠板塊，需要更多的時間+扶持。

2、地鐵肯定是利好，但對偏遠板塊來說這屬于必須的配套，沒有的話減分，但有了也不加分。尤其是又增加一條的，這屬于錦上添花，達不到雪中送炭的效果。

環境肯定很好，絕對的加分項。不過這公園與河道也是天然屏障，導致和五環內的關聯不是太強，如果本板塊內的入住人群不是太多，很難吸引大型配套。尤其是商業，他們也不容易把消費者從市區吸引過來。

產業園看發展，培育過程別著急。北京哪個新區都有產業園，都在發展。

央直小區也是利好，從入住人群來說是很大的幫助，肯定能帶動配套的投資。但這是福利房，是不能上市交易的，所以在吸引買房人方面沒什么幫助，對房價影響不大。另外這畢竟是部委公務員小區，福利不錯但收入不高，對板塊內的消費型經濟幫助也不是太大。這參考其他幾個新開發的國管局小區吧，都差不多。

學區應該不錯，如果成為名校就是利好。不過這里離園博嘉園不近呢，還隔著河，能是一個學區嗎？他們的學校應該是不對外的，再考察一下吧。

3、總之園博園的板塊挺好的，只是到目前為止對房價的拉動還不大，價格走勢略弱。園博嘉園也挺好的，居住的性價比高，典型的自住為主的小區，其他方面的期望值別太高。當然這只是現在，或許過些年就都好起來了。房子是用來住的，別著急。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是北京人，家里住朝陽龍爪樹的**家屬院，單位有點兒特殊，別人的都要拆了我們的沒說法，不知道是應該等著拆遷還是自己買房，想聽聽您的建議。您覺得鴻博家園怎樣？

A：

1、我的建議，房子是用來住的，如果夠住+條件合適就沒必要買，不夠住+有需求+有能力就買唄，否則也沒有其他的解決辦法了。

2、等拆遷不太可能吧，您家可不是普通單位的家屬院，級別高，還是樓房，不僅手續復雜，而且補償標準也高，那人家為什么要拆啊？留著也不影響什么，拆遷的話還弄不好就賠錢呢，賠錢的買賣誰干啊？所以除非是政治任務，否則我不認為會拆遷，無利可圖。所以這就住著吧，肯定是不能上市交易的，但不影響自住。

對了，您是不是就因為不能上市，所以才希望拆遷的啊？一旦拆遷不僅改善了條件，而且還成了產權房了，是這意思吧？但我覺得可能性不大，別期望值太高。

3、鴻博家園挺好的，當地的回遷房，經濟實惠，居住的性價比高。不過這地段兒實在普通，幾乎是“四區交界”，屬于朝陽，但又挨著亦莊大興和豐臺，這種地段兒不太好發展，誰也不會輕易為別人做嫁衣。再加上北邊有鐵道，東邊有高速，南邊是五環，地塊兒比較封閉，不太好跟周邊聯動，很難引入大型配套。

但優勢是離地鐵近，而且經濟實惠，自住也挺好的。就是其他方面的期望值也別太高吧，不算投資性強的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家兩套房子，東城永外一套老破小學區房，朝陽東四環一套商住公寓。目前是老人住老破小，我們在大興租房，用這套公寓的租金正好差不多，因為在大興工作和孩子上學。但感覺不是長久之計，所以想賣掉一套房買在大興天宮院，不知道是否合適，您建議賣哪套？

A：

1、房子是用來住的，哪套確定住不上就賣哪套唄，換成能自住的房子沒什么不合適的。

2、如果不是學區房，是普宅和公寓的比較，那常規建議是賣掉公寓置換。因為這種房的優勢雖然租金高，但其他的劣勢也明顯，而且還有潛在的風險。

但既然是東城學區房，而且還在大興上學，也就是用不上學位了，那要是我的話會先考慮賣掉這套房。

因為永外的學區成績不算太強，而學區溢價卻不低，基本都在30%以上。這幾年入學高峰期的時候能撐住溢價，但明年之后就不好說了，畢竟入學人數大幅下降，如果沒有成績提升+政策支撐的話，溢價部分有可能受影響。

而且就算沒有學區溢價，單從地段兒來說，永外的基礎部分也不算太強，尤其是老小區，大多數都略落后于北京大盤。這主要是受了“南三北五”的影響，這幾年有所改善，但得到利好的基本都是房齡新品質高的小區，老房的走勢還差不多，不太好逆轉。

3、總之如果是我，會趁著學區溢價還高的時候賣掉學區房置換，天宮院的地段兒雖然遠點兒，但產業區挺好，地鐵也方便，所以大多數的保值并不差，比永外房價中的基礎部分要強。公寓的話看情況吧，圖租金高就留著，圖價格保值再考慮什么時候置換。

僅供參考。

四

Q:

請問，北京到處都是空房子，尤其是那些回遷房小區，房子既沒人租也賣不出去，每年還要交物業費和車位費，這樣下去房價還能不跌？家家拆遷都四五套房，將來賣給誰？租給誰！尤其是兩家拆遷戶結婚的，將來就是一個孩子十套房，誰會來當接盤俠？

A：

1、如果您說的是真實情況，那北京的房價肯定跌。但如果這都是您的想象，那就繼續想象吧。不過我建議是甭替別人家操心了，還是多考慮自己下月的房租在哪里更實際。

人家的房子就是私人財產，就跟人家銀行卡里的存款一樣，雖然花不掉也沒多少利息，將來肯定越來越不值錢。但您放心，他們肯定不會白送給你的。

2、北京郊區宅基地的回遷政策是，按戶口可以每人購買45-50平米的安置房。一般來說一家最多6口人，兩老人+夫妻+兩孩子，也就最多300平米。但多數都是5口人或以下，兩三套的是主流，四五套的并不多見。

回遷房是否交物業費看村里的政策，有錢的村子收的少，完全不收的也有。車位費大多數都很便宜，地下車位一年1/2000的是主流。而且這一般不按每套房一個車位，而是按家庭，能給兩個車位就不錯了。

3、將來賣給誰？誰出錢多就賣給誰，商品價格由市場的供需關系決定。租給誰也一樣，誰沒房子+想住在當地就租給誰。您要想租就去砍價，不想租的話跟您沒關系。

4、兩家拆遷戶結婚十套房，唉，意淫吧，再下一代就20套，再再下一代就40套，子子孫孫無窮盡也，子孫后代都是大地主，肯定感謝他們十八輩兒祖宗。

5、總之您的想法挺好玩兒的，是特意來搞笑的嗎？是不是的都行，您肯定當不了接盤俠，那是需要資金當資格的，跟您無關。

僅供參考。

五

Q:

請問，我現在是非京籍，過幾年能落戶，沒房，想讓孩子明年上白家莊小學的怎么操作？買房怎么做？不買房怎么做？

再問，如果買了房但被調劑了呢？能投訴嗎？其他的渠道有沒有，比如找人花點兒錢。

A：

1、非京籍，想明年上白小，那只能說是買房試試了。但沒人敢保證一定能對口入學，只能說是有這種可能性。畢竟白小是典型的頭部校，學位一直不寬松，非京籍買了房也有被派位的可能。

2、不買房那就是政保了，但政保也未必能對口學校，只能說是優先擇校。這看自己什么工作單位吧，越牛叉的單位能力越大。

3、其他沒什么好辦法，我不敢多說什么。

4、被調劑那就只能是被調劑了唄，每年都有這種情況，很多呢，只要學位緊張就有被調劑的。

5、投訴是您的權利，但一般來說沒什么用。人家只要是按政策操作，那投訴了也沒什么結果。每年都有各種維權的，沒聽說有什么改變學校的。

6、其他渠道那就找別人打聽吧，我不知道。而且多說一句，您家畢竟還是非京籍，就算能找對人，這種操作也難度太大，而且很容易就被別人發現有問題。

僅供參考。

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