北京章哥，北京房地產從業20年，買房通曉業內門道，理清我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。購房

一

Q:

想麻煩您幫忙分析下我們這情況怎么做選擇：我們家孩子26年入學，建議目前鎖定月壇片區，北京但是買房片區內的學區和房價也有差異。根據我們的理清預算，目前考慮范圍內的思路有白云路小，60年代南北通透近地鐵的購房老房子，和育民小學80年代南北通透（但交通不便利）的建議老房子。

從居住角度上白云路的北京面積更大、更宜居，買房從入學角度上大概率明年育民小學對口還是理清會被派位到白云路小學。但是不知道從保值角度，未來育民小學有穩定學位后，房子會不會漲價， 以及白云路小學的老房子會不會面臨流通性及貶值的風險？

A：

1、老房子一般做不出“通透”，只能是“南北向”。別聽中介瞎忽悠，“黃花姑娘”跟“姑娘”是有區別的。

2、有穩定學位后，房子會不會漲價？舉個例子吧，火車票在春運的時候很緊張，從黃牛那兒買了臥鋪也未必真的能有床位，但著急回家的不得不加價買，這就是溢價。然后春運過去了，客流大幅下降，那就算熱門線路的也買了票就能上車，還肯定有床位，請問還有人愿意花更多錢嗎？

學區房也這情況，參考韓國首爾的學區房吧，人口高峰之后，普通學區的溢價率都下降了，只有江南三區（最牛學區）高總價宜居房產的溢價率仍然有支撐。但最好成績也就是撐住了溢價率，沒有再增加的。

所以如果房子漲價，也只能是因為大盤上漲，單獨靠學區漲溢價沒道理，也沒有先例。

3、過了高峰期，如果沒有政策支撐，房子再不太宜居，那溢價部分就有可能受影響唄。這參考婦產科和幼兒園吧，前些年高峰期的時候，婦產醫院找床位得找關系送禮，幼兒園得連夜排隊，但現在還有嗎？

可以說熱門幼兒園仍然不好進，但肯定比前些年容易一些了，這就是等于溢價下降。

4、簡單就這情況吧，我也不好建議。感覺您的期望值比較高，各項都想兼顧，在預算不是太高的情況下不是太容易，只能是適當取舍。我要建議是算算溢價率吧，在同等情況下盡量選擇相對低的，這樣能提高居住的性價比，保值的風險也相對低。

僅供參考。

二

Q:

請問和平里勝古中路掛牌1k多萬的200平左右的房子，可以買嗎？都說這個小區環境太差，還沒去看過，如果單看大小戶型和單價確實誘人，缺點是轉學可能離學校較遠，小區環境也差。

看歷史交易上一套是20240615成交的，從2019年到現在成交才14套，流通性差。如果不考慮離學校遠近，這個房子可以入手嗎，綜合性價比高嗎？

A：

1、買是可以買，但您現在關心的應該是將來怎么賣的問題吧？這么說吧，等您將來出手的時候將面臨同等的情況。就是接盤的人也會考慮，這房可以買嗎？

2、商品價格是由供需關系決定的，愿意買的人少，還不太愿意出高價，所以才有今天的價格?；蛘哌@么說吧，如果是從居住角度來說，這房子肯定性價比高，只是投資角度略弱而已。所以看自己的主要需求吧，甘蔗不能兩頭甜，各有優劣，看自己注重哪方面了。

3、綜合性價比不太好聊，大概率偏低，或者說肯定偏低吧。但從居住角度的性價比應該高，估計租售比能到500左右，也就是小戶型非學區房的租售比，租金收益率2%以上。但也考慮好，這收益率一般都得依靠中介完成，難度也挺大的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我的情況比較復雜，我是朝陽區集體戶，妻兒是延慶戶口，延慶有一套房在妻子名下（婚內）?，F在的問題是，我已經從原單位離職數年，現在想讓孩子明年在集體戶對口學校上學，但單位不同意。

他們要求我遷走戶口，但一旦遷走我就不能在朝陽上學了。而且原單位還有說法要把我們這種離職集體戶遷到公共戶上，那如果這樣就要隨機派位，學校檔次和單位對口的將差距很大。所以我的問題是：在不買房的情況下，如何做到讓孩子在比較好的學校入學？

A：

1、這情況其實不算復雜，而是您的想法或要求挺復雜的，我真回答不了，還是咨詢更懂行的吧。

2、簡單說兩句，既然您家孩子出生的時候沒有把戶口落在單位集體戶上，那之后就幾乎不可能了。畢竟您已經離職，單位都沒道理接收您家的戶口。

無論您的戶口在集體戶還是公共戶上，那“家庭房產”和孩子的戶口既然在延慶，就只能在延慶上學了。

想要在朝陽入學，就得辦理租房入學的手續，否則光憑您自己的戶口不可能?？杉热皇敲髂昃鸵雽W，在此之前看樣子是沒辦理過租房備案吧？那肯定來不及了，因為京籍租房要求得滿三年呢。

3、總之按照您現在所說的情況，孩子的戶口不可能遷到朝陽單位集體戶或公共戶上，反而有可能因為單位把您的戶口遷到公共戶之后，被要求遷到延慶房子里。即便不遷走，您家孩子也不太可能在朝陽上學，無論哪所學校。我幫不上忙，要不再問問別人吧。

僅供參考。

四

Q:

我家和老婆家都是北京郊區的，拆遷分了九套房，老丈人住個兩居，我父母住個兩居，孩子在北航上大三，我們一家三口住個兩居，剩下的六套房都在出租。父母都退休了，老兩口加起來月工資一萬五，老丈人老兩口月工資九千多。我在亦莊開發區工作，月收入扣完五險一金四千五百元，工作很輕松，就是喝茶聊天，有事接個電話，查查工作部門品質。

家里兩輛車，一個油車，一個油電混，等閨女大學畢業在給她弄一輛，在天津楊柳青買了一套兩居，石家莊買了一套一居，廊坊買了一套兩居，也都出租著呢，感覺生活還不錯。身體健健康康的，家庭和睦，雙方父母都能健康長壽就行了，加油吧，我愛北京，作為一個北京人真的很欣慰，謝謝。

A：

1、您拉倒吧，吹牛逼好歹也得打個草稿兒啊。我鄭重的提醒您吧，新稅法馬上公布，吹牛逼要上稅了。

2、我入行房地產30年了，見過數不清的拆遷，絕大多數都是農村的，但我就沒見過北京能有九套房的，都是外地才有這種可能。或者說除非是大型的經營性用房拆遷，否則宅基地就不可能給這么多。

北京在房價明顯上漲之前，也就是2003年之前，宅基地拆遷并沒有太明確的統一辦法，各村有各村的高招兒。當時確實可以多買回遷房，要不然也賣不出去。但是，就算村里和開發商想多賣，村民們還不愿買呢，那會兒沒人覺得房子能升值，都是夠住就得了。

2003年北京國土局下發了“124號令”，明確回遷面積為“每戶100-150平”，一般執行為兩口人100平，三口人150平。那您家4個老人+一家三口=三戶7口人，請問怎么來的九套房？

2006年后房價暴漲，所有人都知道多要房子更劃算，但是2007年就下發了北京國土局“774號文”，明確規定“宅基地回遷人均面積為不得超過50平”。您家7口人，最多350平，是分了九套小單間嗎？

但也不對啊，明明是至少三套兩居，這已經占走了6個人的份額，最多剩下一套一居室了，請問您家怎么安排的？

3、前幾年有個新聞，說通州老太太拆遷給了九套房，但實際上是他家倆兒子+一個女兒的戶口都在一起，宅基地三個。所以這其實是“四戶14口人”的指標，700平米呢，換算成9套房很多嗎？

簡單說就是房子不值錢的時候，開發商或村里想多給拆遷戶房子，但拆遷戶不要。房子值錢之后，拆遷戶都想多要房子，但沒人給。畢竟誰都不傻的，我們開發商更不傻，村干部也沒有善良的。

您如果說您家老人都是村干部這還行，看這退休金明顯不是啊，應該都是工人才對。那這問題來了，您家老人是不是連村集體的股份和分紅都沒有??？如果有的話為什么不提啊？能給九套房的村子，這得有錢到什么程度？福利能好到逆天。可您既然不提，估計是都不知道有這種事兒吧？

如果說您家這九套房有單獨購買的也行，但您卻說的是“分”。靠，那就甭聊了吧？

4、另外您家在外地投資的這三套房，簡直不知道說什么好了。還仨地方，都是房價萬把塊的，兩居室租金能有每個月2000就差不多了，三套加起來都未必有北京一套房的租金高，那您累不累啊？

5、總之吧，您意淫的挺美好的，希望您永遠活在自己的夢里……

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